miércoles, 25 de junio de 2014

Baratitas las cocheras

Las cifras del negocio que montaron Cam y Ponce en cotizadas tierras que sólo el Estado podía ofrecer.


CD y DVD, medias, buzos y zapatillas a bajo precio: hasta 2008 el Parque Alberdi era el sitio para ir a comprarle a los puesteros, que dominaban la vereda de Rivadavia. Habían sido trasladados allí durante la gestión Balbarrey, antes montaban sus negocios en la Plaza del Soldado. Ese era el paisaje, a dos cuadras del centro, del lugar donde hoy hay un acampe en oposición a la construcción de las cocheras semisoterradas que impulsa la Municipalidad, aprobación del Concejo y posterior licitación mediante.
Durante el primer año de su gestión, el intendente Barletta generó el traslado de los puesteros a la Feria donde hoy se encuentran –también sobre Rivadavia, pero más al norte– e inauguró un playón deportivo en el parque, el sexto de su mandato. “Se reúnen el valor de tres aspectos, el valor del espacio público, el lugar para la actividad deportiva, recreativa y cultural y la ciudad inclusiva, que es la que estamos pretendiendo para todos los santafesinos”, declaró el 16 de septiembre de 2008, durante el corte de cinta. Días antes, los santafesinos nos elevamos en la primera escalera mecánica a cielo abierto del país, durante la apertura de la pasarela peatonal que cruzaba la 27 de Febrero, la circunvalación del este. En la noche, el trazo de las luces de camiones de carga, colectivos interurbanos y coches viajando a través del Gran Santa Fe se perdía en una curva hacia el norte y el sur: había una forma de ir caminando hasta el centro comercial del puerto, pasando por el Parque Alberdi.
Infografía: Juan Curto

Hasta ahí se trataba de la aplicación del modelo de puesta en valor, tal como lo repetía el ex intendente. Otro camino se abre cuando un proyecto de cocheras semisoterradas fue presentado a la Municipalidad, el 17 de octubre de 2012, por dos de las constructoras más potentes de la ciudad. Cam y Ponce llevaron la propuesta; el 20 de marzo de 2013, bajo el nombre de Park Centro, fueron las únicas oferentes para la licitación que concretó lo que habían puesto en marcha.
La inversión prometida fue de $33.065.498,07, a una inflación de 35%, más de 44 millones actuales. También está el abono de un canon de $12 mil anuales, por 30 años, tal como reza el contrato de concesión firmado el 21 de febrero de 2014. El resultado, 295 lugares para estacionar autos y una transformación radical del Parque Alberdi en función de la obra.
De uso común en el mundo de la construcción, la revista Cifras de marzo de 2014 registra a un valor de 588 dólares el metro cuadrado de terreno libre en zona céntrica, árboles más, árboles menos. Por el terreno que ocupará el proyecto de Park Centro, 7.280 metros cuadrados, habría que pagar, en el mercado, unos $42.806.400 (comprando dólares a $10). Es un monto superior en nueve millones al precio de la licitación e inferior en dos a los precios actuales estimados, o en ocho a los 50 millones que costaría el emprendimiento, según las últimas cifras brindadas por la Municipalidad.
Las cocheras quedarán en manos del Estado en 2044, con suerte, lo cual no implica que en ese entonces haya algo que impida volver a darlas en concesión. Por lo bajo, la facturación privada del usufructo gratuito de 30 años de oneroso espacio público puede estimarse en más de 580 millones de pesos, si la tarifa de la hora se mantiene fija en $20 las próximas tres décadas, el servicio funciona 12 horas al día, todo el año, y la ocupación es de un 75%. Sin embargo, la cuestión es otra: ¿dónde hubieran podido Cam y Ponce encontrar otro espacio de semejantes dimensiones y ubicación, incluso si la intención hubiese sido pagar un alquiler o comprarlo?
El valor estratégico de la construcción de cocheras depende de la cantidad de automotores y de que el emplazamiento sea muy transitado. En 2014, el 60% de los santafesinos llegaron a sus ruedas a nafta. Y Parque Alberdi está dos cuadras de la Peatonal.

Valor e inmuebles
El cruce entre un proceso de puesta en valor y el interés inmobiliario ya tuvo lugar en los barrios de Playa Norte, Bajo Judiciales y Bajo Gada, pero de manera inversa: en 2009, Barletta y la Cámara Argentina de la Construcción se reunieron para analizar las “nuevas posibilidades de inversión público-privadas”, previendo para esa zona frente a la Setúbal una propuesta urbanística que incluía viviendas, hoteles, clubes, restoranes, comercios y caletas náuticas. Hoy, el proceso de desplazamiento de vecinos, que incluye demoliciones de casas y traslados a barrios de equivalente precariedad, se fundamenta en el riesgo hídrico del lugar, que efectivamente es una hondonada artificial, y el proyecto de hacer un reservorio y un parque público.

Publicada en Pausa #136, miércoles 25 de junio de 2014
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